租的房子可以转租吗，如何避免承租人拖欠租金？

有关商品房租赁而引发的法律纠纷层出不穷，掌握有关法律知识很有必要。例如，租的房子可以转租吗，如何避免承租人拖欠租金？下文将就此问题展开分析与讨论，希望对您有所帮助。

一、租的房子可以转租吗
　　转租是武汉房地产租赁活动中十分常见的行为。所谓转租，就是指承租人在租赁期间将承租的部分或全部在出租的行为。
　　一般来说，承租的房屋不能转租，根据《合同法》的规定，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
　　根据《武汉市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期间经出租人书面同意，可以将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。同时，根据《合同法》第224条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　因此，如果合同中规定，承租人有权在租赁期间内转租，承租人就可以自行将房子租给别人。如果合同中对这个问题没有任何约定，承租人必须事先得到出租人的书面同意才可转租，否则应当承担违约责任。
　　应当注意的是，房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的，承租人经出租人同意转租房屋的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋租赁期间，租赁合同发生，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同也应当随之解除。
　　二、如何避免承租人拖欠租金
　　1、租赁合同应尽量详细明确
　　在签订合同时，将可能会发生的事情尽量考虑周到，约定处理方式方法，如约定解除合同的条件，是拖欠租金达多少个月以上或拖欠费用达多少元以上，出租方有权单方解除；也可约定拖欠租金可用停水停电的方式催收；也可约定承租方弃置房屋不顾的情形，出租方有权封存、拍卖房内物品，等等。这样，日后出现相应的情况，处理起来就有依据。只要这些约定没有违反法律法令，都是有效的，对双方都有约束力。
　　2、解除合同依照法定程序进行
　　根据房地产专业律师的工作经验，许多出租人选择单方解除合同时的做法并不符合法定程序。在解除合同时仅仅向承租人发出通知是不够的，根据《合同法》第96条规定，最好将解除合同的通知以书面形式送达到对方，并留有证据。
　　3、出租方采取停水、停电的措施，必须要有依据
　　因为根据合同法意思自治原则，合同当事人只要不违反我国法律的强制性规定，双方可以自由创设权利义务。合同的约定就是依据。如果合同没有约定允许停水停电，则不能采取这种措施，否则，此举涉嫌侵权，到头来就会“有理变成无理”，要赔偿对方损失。因此，采取这类措施，一定要有依据。
　　4、要充分利用法定的标的物提存制度
　　在约定了封存房内物品的前提下，出租人可以将房内物品提存，以保护自己的合法权益。合同法规定了标的物的提存制度，提存机关为公证机关。提存物品应依法进行，出租方千万不能单方擅自处理房内物品，要处理房内物品时，务必要请公证处的公证员到现场进行物品提存公证。提存公证是法律认可的一种法律行为，可作证据使用。同时，要做好物品请点记录，做好物品保管工作，以便将来物品交接。
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