营改增新政落地 楼市调控志在长远

五一假期后，营改增试点改革全面推开，房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受各界关注。对于新政影响，业界人士普遍叫好，认为营改增对房地产业是重大利好，将来还有望向整个产业链扩散，促使产业形成更好的良性循环。

联系当前整个房产市场的结构性分化特征，营改增也体现了“因城施策”方针，如规定北上广深一线城市个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

有行业观察者分析指出，营改增只是房地产税收体系改革的第一步。各地楼市受营改增调整的影响将不同，一线城市原本库存就不多，改革后市场波动应该不大，三四线城市将受新政刺激，加快去库存进程。

对于购房者而言，营改增无疑降低了购房成本，于房企而言也是有所利好。银河证券认为，实行营改增后，可以为多数房地产企业减负，降低了房企的资金成本。中金公司一份研究报告指出，实施营改增后，房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税)，下降幅度约为15%。

在政策利好推动下，长富汇银基金对今年房地产走势呈乐观态度： 2016年大多数二线区域中心城市房价将呈现明显上涨，这个趋势有可能进一步将联动到产业结构健康、人口吸附能力强、没有过量开发的三线城市。基于这样的判断，长富汇银基金始终坚持以地产基金为主业，凭借卓绝、专业的前瞻视角和完善的风控体系评价标准，透视优质地产项目的潜在价值，专注于一二线城市和经济较发达长三角等区域，以及有人口和产业支撑的三线城市，在地产领域重点关注百强房企开发项目，在拿地、开发、销售和持有物业等环节均有良好的解决方案，而在棚户区改造的项目上也持续处于领军企业的地位。

另外，营改增的全面铺开也将为商业地产的发展创造有利的政策环境。目前已出台的营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产的最强音”。据营改增相关政策规定，2016年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

在业内人士看来，新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。而长富汇银基金将乘势进一步加速一二线城市写字楼并购，并在业态上细分到部分产业地产领域。

随着营改增政策逐步落地，也有利于楼市全面复苏，为房地产私募基金带来全新的发展机遇。纵观此前由于楼市低迷，各大房地产私募基金纷纷收缩在房地产领域的投资，有些甚至干脆转向PE，长富汇银则是为数不多的依然坚守的私募基金，并以房地产基金业务为核心，开启了多元化资产管理的拓展之路。