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调控松绑?兰州确是微松,合肥却是误读

2018年01月08日来源:华尔街见闻行业动态责任编辑:zhangsijie

郑重的给大家伙儿提个建议:要搞房地产政策分析,首先要学好语文,不然做不好阅读理解。做不好阅读理解,你怎么玩得过他们。

调控松绑?兰州确是微松,合肥却是误读 

我知道很多人在渴望着解除限购限价,但也别忙着激动,事实归事实,有些理解是太夸张了啊。对于媒体大半夜热议的兰州、合肥松绑调控,我仔细查询和对比了两地自2016年以来的房地产调控政策,大致判断如题:
  兰州确是微松,合肥却是误读。
  先看兰州。
  首先肯定是松了,其次,松得没那么明显。更多是把去年8月的“加强版调控”取消了,调控基本回抽到了去年4月时的力度。大铁桥的政府也学聪明了啊,会给个甜豆的同时再打一棒子。
  兰州本轮调控始自2017年4月17日,彼时要点如下:
  1、施行价格备案制度:要求商品房网签价不得高于备案价。
  2、区域限购:对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区),兰州户籍家庭2套,非户籍1套。
  3、限贷:首置3成,二套贷款结清4成,二套贷款未结清5成及利率上浮1.1倍。
  到8月25日,升级了:
  1、严格备案管理:在原基础上,要求房企完成价格备案15天要去拿证。
  2、扩大限购区:在原基础上,新增西固区纳入限购区域。
  3、严格限购:要求外地人提供3年社保或1年纳税证明。
  4、进一步限贷:首套3成未变,二套已结清首付抬高到5成,二套未结清首付抬高到6成,买非住宅首付7成。
  5、网签后不得更名。
  6、有效期5年。
  半年没过,到了2018年1月5日,又给改回去了:
  1、调整限购政策:取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
  2、继续执行限购的区域取消了社保和纳税。
  3、限价政策有所收紧:对拒不接受新房价格备案的房企,暂停其网签备案资格。
  4、新推住房限售政策:对四个市辖区实施3年限售,但也列出了一些例外。
  看起来两松两紧,但实际上是松了。对买房人来说,限购比限售的杀伤力大。限购是严进,限售是严出。去限购而就限售,等于是放宽购房的准入条件,只是要求一个锁定期,就是买了个限售股。对于很多有真实需求或者是有资金实力的买房人来说,拿3年也比不让我买强。更何况,这个政策还开了口子,我通过“离婚析产”等一些手段可以绕开限售,这会催动假离婚。而且,对于继续执行限购的区域又取消了社保和纳税,等于是在限购区域也进一步放宽了准入条件,又扩大了需求量。
  再来看合肥。
  媒体发布的那个取消限价的凭据我找到了,原始文件是出现在“合肥12345政府服务直通车”的网站上,合肥市国土资源局和物价局在1月3日回复了一份投诉信。但大家伙儿转载隐掉了关键信息,看得没头没脑。
  原始投诉信是这样的:
  大意是说:万科在庐阳区和万达在包河区的两个项目,当初拿地价3000多,备案价却19000,血管里没流道德的血液,政府为啥给批了?而一些开发商2017年拿的地,楼面价都到了1万块,政府为啥要限制他们的备案价?这不公平,要求给说法。
  地方管理部门回复了俩意思:
  1、根据国家政策规定,商品住宅价格实行市场调节价,即商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价,按照依法行政的要求,政府价格部门不得核定商品房价格。万科万达两个项目的价格是由开发企业根据开发建设成本、费用、税金等自主制定的,属于企业自主权。
  2、合肥自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。
  媒体据此解读合肥取消了限价。
  这事儿我认为正确的阅读理解是这样的:
  这个投诉者很无厘头。玩文字游戏挖坑,讲万科万达的项目时,说它拿地价才3000多,你批它19000。讲反例的时候,说我拿地价1万多,你却限制我的备案价格,但这哥们没说政府给的备案价到底是多少。这让问题根本没法比了。
  整体上,他的意思是:要限大家得一起限,管你什么时候拿的地。要么我也“自主定价”,要么你把他们的价格调低了。这个问题继续说就是:从地价到房价,增长多少才合理。嗯,这谈了多少年了,梗太老了。
  国土物价局是针对这个回复的。
  第一段是正确的官话,没啥意义。房地产价格法律规定是市场调节,但现在就是“政府调节”啊,就是投诉信里的那个19000块,也是经过备案审批的,绝非开发商自己定的。合肥2016年6月之后启动了备案价管理制度,备案价管的是房价,又不是地价。
  第二段并不是说合肥出了新政策——2016年10月31日前拍的地不限价之后的限价,这是老政策。我没有查到国土局和物价局的正式发文,但最终查到了,它来自一份土地的补充公告。在2016年11月21日,合肥针对已经出让的6块宅地出了个补充政策:
  瑶海区、高新区、包河区、蜀山区、庐阳区,6块地的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格,此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。
  这是国土局、物价局解释的底本。
  所以说,依据这些说合肥取消了房地产限价,显然是错了,这跟限价取消扯不上什么关系。就算是某一天合肥真的取消了限价,也不会是从这个回复里延伸的。
  看未来的政策,我还是原来的判断:会微调,但不要指望大松。给大家提供一个判断标准:库存量。库存太大、去化周期太长的城市最可能先松裤腰带。
  一线城市松限购,就别指望了。顶多是看积压的高价房太多了,给某一些开个绿灯。调控尚未成功,政府仍需努力啊。

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