调控松绑？兰州确是微松，合肥却是误读

郑重的给大家伙儿提个建议：要搞房地产政策分析，首先要学好语文，不然做不好阅读理解。做不好阅读理解，你怎么玩得过他们。

我知道很多人在渴望着解除限购限价，但也别忙着激动，事实归事实，有些理解是太夸张了啊。对于媒体大半夜热议的兰州、合肥松绑调控，我仔细查询和对比了两地自2016年以来的房地产调控政策，大致判断如题：
　　兰州确是微松，合肥却是误读。
　　先看兰州。
　　首先肯定是松了，其次，松得没那么明显。更多是把去年8月的“加强版调控”取消了，调控基本回抽到了去年4月时的力度。大铁桥的政府也学聪明了啊，会给个甜豆的同时再打一棒子。
　　兰州本轮调控始自2017年4月17日，彼时要点如下：
　　1、施行价格备案制度：要求商品房网签价不得高于备案价。
　　2、区域限购：对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区），兰州户籍家庭2套，非户籍1套。
　　3、限贷：首置3成，二套贷款结清4成，二套贷款未结清5成及利率上浮1.1倍。
　　到8月25日，升级了：
　　1、严格备案管理：在原基础上，要求房企完成价格备案15天要去拿证。
　　2、扩大限购区：在原基础上，新增西固区纳入限购区域。
　　3、严格限购：要求外地人提供3年社保或1年纳税证明。
　　4、进一步限贷：首套3成未变，二套已结清首付抬高到5成，二套未结清首付抬高到6成，买非住宅首付7成。
　　5、网签后不得更名。
　　6、有效期5年。
　　半年没过，到了2018年1月5日，又给改回去了：
　　1、调整限购政策：取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
　　2、继续执行限购的区域取消了社保和纳税。
　　3、限价政策有所收紧：对拒不接受新房价格备案的房企，暂停其网签备案资格。
　　4、新推住房限售政策：对四个市辖区实施3年限售，但也列出了一些例外。
　　看起来两松两紧，但实际上是松了。对买房人来说，限购比限售的杀伤力大。限购是严进，限售是严出。去限购而就限售，等于是放宽购房的准入条件，只是要求一个锁定期，就是买了个限售股。对于很多有真实需求或者是有资金实力的买房人来说，拿3年也比不让我买强。更何况，这个政策还开了口子，我通过“离婚析产”等一些手段可以绕开限售，这会催动假离婚。而且，对于继续执行限购的区域又取消了社保和纳税，等于是在限购区域也进一步放宽了准入条件，又扩大了需求量。
　　再来看合肥。
　　媒体发布的那个取消限价的凭据我找到了，原始文件是出现在“合肥12345政府服务直通车”的网站上，合肥市国土资源局和物价局在1月3日回复了一份投诉信。但大家伙儿转载隐掉了关键信息，看得没头没脑。
　　原始投诉信是这样的：
　　大意是说：万科在庐阳区和万达在包河区的两个项目，当初拿地价3000多，备案价却19000，血管里没流道德的血液，政府为啥给批了？而一些开发商2017年拿的地，楼面价都到了1万块，政府为啥要限制他们的备案价？这不公平，要求给说法。
　　地方管理部门回复了俩意思：
　　1、根据国家政策规定，商品住宅价格实行市场调节价，即商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，按照依法行政的要求，政府价格部门不得核定商品房价格。万科万达两个项目的价格是由开发企业根据开发建设成本、费用、税金等自主制定的，属于企业自主权。
　　2、合肥自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。
　　媒体据此解读合肥取消了限价。
　　这事儿我认为正确的阅读理解是这样的：
　　这个投诉者很无厘头。玩文字游戏挖坑，讲万科万达的项目时，说它拿地价才3000多，你批它19000。讲反例的时候，说我拿地价1万多，你却限制我的备案价格，但这哥们没说政府给的备案价到底是多少。这让问题根本没法比了。
　　整体上，他的意思是：要限大家得一起限，管你什么时候拿的地。要么我也“自主定价”，要么你把他们的价格调低了。这个问题继续说就是：从地价到房价，增长多少才合理。嗯，这谈了多少年了，梗太老了。
　　国土物价局是针对这个回复的。
　　第一段是正确的官话，没啥意义。房地产价格法律规定是市场调节，但现在就是“政府调节”啊，就是投诉信里的那个19000块，也是经过备案审批的，绝非开发商自己定的。合肥2016年6月之后启动了备案价管理制度，备案价管的是房价，又不是地价。
　　第二段并不是说合肥出了新政策——2016年10月31日前拍的地不限价之后的限价，这是老政策。我没有查到国土局和物价局的正式发文，但最终查到了，它来自一份土地的补充公告。在2016年11月21日，合肥针对已经出让的6块宅地出了个补充政策：
　　瑶海区、高新区、包河区、蜀山区、庐阳区，6块地的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格，此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。
　　这是国土局、物价局解释的底本。
　　所以说，依据这些说合肥取消了房地产限价，显然是错了，这跟限价取消扯不上什么关系。就算是某一天合肥真的取消了限价，也不会是从这个回复里延伸的。
　　看未来的政策，我还是原来的判断：会微调，但不要指望大松。给大家提供一个判断标准：库存量。库存太大、去化周期太长的城市最可能先松裤腰带。
　　一线城市松限购，就别指望了。顶多是看积压的高价房太多了，给某一些开个绿灯。调控尚未成功，政府仍需努力啊。