梅县

租的房子可以转租吗,如何避免承租人拖欠租金?

2018年03月07日来源:楼盘网本地楼市责任编辑:zhangsijie

有关商品房租赁而引发的法律纠纷层出不穷,掌握有关法律知识很有必要。例如,租的房子可以转租吗,如何避免承租人拖欠租金?下文将就此问题展开分析与讨论,希望对您有所帮助。

租的房子可以转租吗,如何避免承租人拖欠租金? 

一、租的房子可以转租吗
  转租是武汉房地产租赁活动中十分常见的行为。所谓转租,就是指承租人在租赁期间将承租的部分或全部在出租的行为。
  一般来说,承租的房屋不能转租,根据《合同法》的规定,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人不得擅自转租。承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。
  根据《武汉市房屋租赁管理办法》的规定,承租人在租赁期间经出租人书面同意,可以将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。同时,根据《合同法》第224条的规定,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成的损失,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
  因此,如果合同中规定,承租人有权在租赁期间内转租,承租人就可以自行将房子租给别人。如果合同中对这个问题没有任何约定,承租人必须事先得到出租人的书面同意才可转租,否则应当承担违约责任。
  应当注意的是,房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的,承租人经出租人同意转租房屋的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋租赁期间,租赁合同发生,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更。房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同也应当随之解除。
  二、如何避免承租人拖欠租金
  1、租赁合同应尽量详细明确
  在签订合同时,将可能会发生的事情尽量考虑周到,约定处理方式方法,如约定解除合同的条件,是拖欠租金达多少个月以上或拖欠费用达多少元以上,出租方有权单方解除;也可约定拖欠租金可用停水停电的方式催收;也可约定承租方弃置房屋不顾的情形,出租方有权封存、拍卖房内物品,等等。这样,日后出现相应的情况,处理起来就有依据。只要这些约定没有违反法律法令,都是有效的,对双方都有约束力。
  2、解除合同依照法定程序进行
  根据房地产专业律师的工作经验,许多出租人选择单方解除合同时的做法并不符合法定程序。在解除合同时仅仅向承租人发出通知是不够的,根据《合同法》第96条规定,最好将解除合同的通知以书面形式送达到对方,并留有证据。
  3、出租方采取停水、停电的措施,必须要有依据
  因为根据合同法意思自治原则,合同当事人只要不违反我国法律的强制性规定,双方可以自由创设权利义务。合同的约定就是依据。如果合同没有约定允许停水停电,则不能采取这种措施,否则,此举涉嫌侵权,到头来就会“有理变成无理”,要赔偿对方损失。因此,采取这类措施,一定要有依据。
  4、要充分利用法定的标的物提存制度
  在约定了封存房内物品的前提下,出租人可以将房内物品提存,以保护自己的合法权益。合同法规定了标的物的提存制度,提存机关为公证机关。提存物品应依法进行,出租方千万不能单方擅自处理房内物品,要处理房内物品时,务必要请公证处的公证员到现场进行物品提存公证。提存公证是法律认可的一种法律行为,可作证据使用。同时,要做好物品请点记录,做好物品保管工作,以便将来物品交接。
  以上是关于“租的房子可以转租吗,如何避免承租人拖欠租金?”等问题的分析与回答,如果您还有疑问,不妨问问专业的律所,或者咨询我们专业的律师。

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