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本期话题:楼市&信贷政策 名家汇

发布时间: 2016-05-17 10:52:27

来源:

分类: 本地楼市

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马光远

独立经济学家

易宪容

青岛楼盘大学经济学院

教授

宋清辉

著名经济学家

著有《一本书读懂经济新常态》

马光远:房地产需摆脱重负,回归居住主题

谈及房地产,“权威人士”醍醐灌顶地提出“房子是给人住的,这个定位不能偏离”的命题。

过去,中国房地产的“任务”太多了,地方财政、经济增长的引擎,都要靠房地产。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。由于过去多年来偏离这个主题太远,房地产政策纠偏的任务很重。比如这次房地产去库存,庞大的库存不仅没有消化,却再次助长了一线城市和部分二线城市的疯涨。疯涨除了房地产政策自身,以及货币的宽松,还有各种各样的诸如首付贷、众筹买房等加杠杆行为,使得房地产市场投资过度。

要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,可谓一语中的。要让房子成为人居住的心灵家园,要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。

如果中国的房地产政策真正按照“房子是人住的”这个基本定位回归,一线城市的房价恐怕2016年基本到头,二线的疯涨也基本结束。一些库存不是很严重的三线城市可能会迎来一些机会。

未来房地产的重点,是通过金融和税收等一系列制度的重构,使得住房制度与中国的城镇化结合,而不是通过制造房地产的泡沫拉动经济增长。短期可能对房地产市场有抑制作用,但从长期看,唯有如此才能让房地产真正持续健康发展。

易宪容:疯狂抢房,是成房奴还是千万富翁?

最近有人以《欢乐颂》的樊胜美的一句话:“我不想让别人知道,我在上海楼盘这些年,住的只是合租房”作为话题,引申出“今天的房奴 都是来日的千万富翁 ”这种完全违背常识、违背经济学理的高论。

这种观点的依据是,如果是租房,30年租房成本,总计47.45+618=665.45万。如果当前购买住房,400万的房产,30年后值多少钱呢?400×1+6%×302297.4万。他认为,租房是纯消费,交完房租你也得不到任何东西。买房可以算是一种投资,相当于你用人民币,去置换房屋产权。如果今天愿意成了房奴,未来就是千万富翁。

这种煽动性的言论对错与否根本上就不值多少评论。因为它是建立在一系列不成立的设定基础上。如果其中任何一个假定不成立,那么这种结论是根本上不成立的。

首先,这种结论是建立在前十几年中国住房市场的经验的结果上。房地产市场的价格岂能只涨不跌?其次,这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远维持在目前这种最低点上。但不仅30年内低利率时代会改变,今后利率的波动与上升也是十分正常。货币政策的收紧,没有接盘者进入,房价还会涨上去吗?

再次,上述结论假定中国未来30年的住房政策会如前十几年那样永远不会变化。即住房的投资功能与居住功能永远混淆。如果住房市场用税收政策让它回归基本的居住功能,30年后的住房的投资属性都没有了,房奴如何成为千万富翁?这一切同样只能在幻想中。

宋清辉:房地产信贷政策分化趋势或将更明显

目前并没有一套放之四海而皆准的信贷政策,适合的就是好政策。楼市信贷政策要具体问题具体分析。

由于一线城市和部分二线城市房地产市场火热,因此需要收紧信贷,以防资源配置被严重扭曲;由于部分二线城市及多数三线、四线城市房地产市场处于库存积压状态中,有待资金对房地产市场进行配置,应适度放宽信贷政策。如果在这类城市收紧信贷政策的话,不仅不利于这些城市去库存,更不利于当地其他产业的发展。

在产业发展中,人是决定性因素,通过城镇化去库存就需要将一些一线城市已经饱和或者即将饱和的产业,转移到三四线城市当中,通过产业引导吸引外来人群。三四线城市需要发展人才战略,吸引优质人才进入以提升各产业价值,增加三四线城市或其他乡镇的附加值,通过产业与人才结合产生集聚效应,继续吸引更多的外来务工人员进入,逐渐消化房地产库存。

扬子晚报记者 贾晓宁 马燕 整理

责任编辑: zhangyunxiang

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