去库存： 鼓励农民工购房 创新是关键

本报记者 赵琳琳报道

日前，湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出去库存10条措施，当中提到，对“库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应”。

在4月11日，辽宁省国土资源厅也下发通知，要求对库存严重的地区，停止供应房地产开发用地。除此之外，江西、重庆楼盘、湖南等地也提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的举措。今年2月，江西省在下发的《关于做好化解房地产库存工作的通知》中提出，继续严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。

据悉，在今年2月，辽宁省政府即出台《关于化解房地产库存的若干意见》，提出15条全力化解房地产库存的政策措施，其中第二条措施便是“合理控制开发用地供应节奏，减少房地产开发用地供应。库存严重的地区，要暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。”而在4月11日的通知中，辽宁省则直接要求：对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地。从“暂停”到“停止”，辽宁省的楼市去库存政策力度明显加码。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，“不难看出，压缩土地供应规模是现今地方房地产去库存的主要方式之一。地方政府对库存严重区域提出更严的要求，有助于其根据当地实际，实现供地和去库存等的匹配。”

严跃进表示，房产去库存，需要关注4点内容，即农民工购房、房屋空置率、海景房资源和提高居住的便利度。从近期房产去库存层面看，主要还是围绕“农民工购房”做文章。

严跃进说：“鼓励农民工进城买房”，应该理解为对有进入城市就业、生活、落户等需求的农业人口给予的购房便利。尤其是新生代农民工对于城市生活的向往下，购房需求总体是强烈的。通过降低交易税费给予各类补贴等做法，一定程度上降低了购房成本，也使得购房行为更加具备社会保障。农民工进入城市，很大程度上是就业导向型的，而非购房导向型的，如果产业不到位，单纯的刺激并没有太大的效果。在货币补贴的同时，应该适当对相应社区进行规划，即去库存并非唯一目的，活跃社区氛围，建设更美好的居住环境才是最本质的。"“从统计口径看，目前的期房更多。所以库存压力比预计的要大。如果算上未开发的土地和新开工等项目，库存压力会更大，去库存周期大体上会在5年左右的水平。另外，库存背后的一些潜在问题还是存在的，很多城市的房子虽然销售了，但入住率是不高的。”严跃进告诉记者。

对海景房去库存，严跃进建议，在模式上积极进行创新，鼓励部分存量住房转售为租，进而使得部分房源通过收取租金来回笼资金。另外，部分滨海城市应该主动出击，积极挖掘团体客户而非个人客户。比如，可以适当推销城市名片，鼓励一些企业职工在休年假的时候，能够集中到此类城市进行度假。

对于居住便利度，严跃进表示，从实际情况看，目前各省去库存主要是围绕售楼的层面，而后续如何将配套、户籍制度等内容进行优化，进而让居住者居住层次更高，还需要在目前去库存的基础上继续完善相关的政策。