一线城市楼市调控的纠结

近日，一线城市主政者打压楼市的消息传得沸沸扬扬，比如上海楼盘要将二套房首付比例上调至50%普通住房、70%非普通住房，外地人限购社保缴纳时间从2年上调至5年；深圳楼盘非户籍人群购房的社保缴纳年限，将从原来的1年调整至3年。事实上，一线城市要出台严厉政策打压楼市的消息，在春节前后就开始疯传了，但各级主管机构在“两会”上的表态，给了一个信号，即一线城市调控从需求侧转向供给侧，也就是要加大土地和住房供应，特别是保障房供应。

一线城市楼市调控基调的风向转变，一方面在于契合全国“去库存”的大潮流，即作为楼市的领头羊，一线城市楼市动向是二三四线城市楼市的先行指标。因此，除了整顿市场秩序，特别是打击以“首付贷”为主的场外加杠杆，避免过分投机炒作，造成类似于2015年年中股市动荡外，需求端的抑制措施基本上过时了；另一方面，经济转型过渡期叠加阵痛期，货币大周期宽松，加上制造业去掉的杠杆要往居民身上加，楼市大周期繁荣是必然趋势。

由此，楼市进入由货币非人口驱动下的景气周期，而一线城市楼市是资产配置的最佳选择，特别是在优质资产的情况下。因此，任何需求端的抑制，或许仅仅是一个短期脉冲，影响很快消褪。与其在需求端打压，不如顺应需求在供给端发力，以这一举获得平抑一线城市房价、助力去库存、发挥楼市稳增长的多得。这就是缘何，一线城市楼市调控传言的靴子轻轻地放下了。

如同2015年股市激活创业热情被“利用”一样，政府信用的介入扭曲了投资者的行为。因为，三四线城市楼市是没得救了，只能把大把的钱投入到一线及二线重点城市，类似于去年炒创业板一样。因此，一线城市房价在新年之后继续飙涨，深圳和上海的房价2月份同比分别上涨了57.8%和25.7%，这是史无前例的上涨，而上海近期涨势更似要续写2015年深圳楼市的神话。同时，南京楼盘、杭州楼盘、广州楼盘、苏州楼盘和合肥楼盘等重点城市或将成为下一波暴涨区域。

货币似水更似蜜，我们不能退回到计划体制把钱管死的时候，而资金融通渠道远远不是监管部门能堵得住的。此时，如果一线及二线重点城市房价暴涨，将会产生从其他区域，从股市、债市等抽走大量资金的现象，即所谓的资金“虹吸效应”。这不利于去库存，也不利于稳增长，因为一线城市的楼市，无论是在新开工、拿地还是开发投资，占比都在30%以下。

因此，若一线及二线重点城市房价暴涨，打压式调控是必然的。如果说一线城市购房门槛较高，那么重点二线城市的虹吸效应被重视就不奇怪了。近期，苏州和南京等城市已经发布了调控政策，正是基于这方面的考虑。

作者单位：深圳市房地产研究中心